Louer à l'année au Maroc 2026 : bail et impôts
Vous avez acheté un appartement à Agadir et vous ne l'occupez que quelques semaines par an. Vous héritez d'une maison dans le Souss, ou vous préparez un retour au Maroc dans cinq ans. Dans tous ces cas, la même idée revient : louer le bien à l'année pour qu'il rapporte, soit habité et entretenu. La location longue durée paraît plus simple que la location saisonnière, mais elle a ses propres règles : la loi n° 67-12 encadre le bail, le dépôt de garantie, les hausses de loyer et le départ du locataire, et les loyers sont imposables au Maroc même si vous vivez à l'étranger. Ce guide 2026 reprend tout dans l'ordre, avec un calcul d'impôt, un tableau comparatif et une checklist avant de signer.
Une précision avant de commencer : ce guide résume des textes publics (loi n° 67-12 sur les baux d'habitation, loi n° 07-03 sur la révision des loyers, Code général des impôts). Il ne remplace pas l'avis d'un avocat, d'un notaire ou d'un fiscaliste, surtout si votre situation est particulière (indivision, bien meublé, locataire personne morale, résidence fiscale dans un autre pays).
1. Location à l'année ou saisonnière : le bon choix pour vous ?
Avant de parler de bail, il faut trancher une question de stratégie. La location saisonnière à Agadir peut rapporter davantage en haute saison, mais elle demande une gestion quotidienne (ménage, accueil, annonces, avis) et relève d'un autre régime juridique et fiscal. La location nue à l'année rapporte moins par nuit, mais elle est plus stable et beaucoup moins prenante quand on vit loin.
| Critère | Location nue à l'année | Location saisonnière meublée |
|---|---|---|
| Cadre juridique | Loi n° 67-12 (bail d'habitation) | Hors loi n° 67-12 ; règles touristiques et locales |
| Revenus | Réguliers, mensuels | Variables selon la saison |
| Gestion à distance | Légère (un relais suffit) | Lourde (conciergerie quasi indispensable) |
| Fiscalité | Revenus fonciers, abattement de 40 % | Revenus professionnels |
| Usure du bien | Faible à modérée | Plus forte (rotation des occupants) |
| Récupérer le bien | Encadré : congé motivé validé par le tribunal | Libre entre deux séjours |
En pratique, la location à l'année convient bien aux propriétaires qui veulent un revenu prévisible sans s'en occuper chaque semaine, et aux biens situés dans des quartiers résidentiels recherchés par les familles et les actifs. Si vous comptez revenir habiter le bien à une date précise, gardez en tête les conditions de reprise (section 6) : elles sont strictes.
2. Le bail écrit : la pièce qui vous protège
L'article 3 de la loi n° 67-12 impose un bail écrit à date certaine (en pratique, signatures légalisées, ou acte notarié ou rédigé par un avocat). Ce n'est pas une formalité : sans bail écrit à date certaine ni jugement fixant le loyer, le bailleur ne peut pas utiliser la procédure rapide de recouvrement des loyers impayés prévue par la loi. Un bail verbal ou un simple papier non légalisé vous laisse donc très exposé.
Les mentions à prévoir
- L'identité complète du bailleur et du locataire (CIN, passeport ou carte de séjour).
- La description du logement : adresse, surface, pièces, équipements, place de parking ou cave.
- L'usage : habitation (et non activité professionnelle, sauf accord écrit).
- Le montant du loyer, sa périodicité, la date et le mode de paiement (virement de préférence, pour garder une trace).
- Les charges récupérables : quote-part de charges de copropriété, eau, électricité, entretien courant.
- Le montant du dépôt de garantie, s'il y en a un.
- La durée et les conditions de renouvellement, la clause de révision du loyer.
- L'interdiction de sous-louer sans accord écrit du bailleur.
Bon à savoir : la vente du logement ne met pas fin au bail (article 4). Si vous prévoyez de vendre le bien dans quelques années, l'acquéreur reprendra le locataire en place, ce qui peut peser sur le prix ou la liste des acheteurs intéressés.
3. État des lieux et dépôt de garantie
Les articles 7 et 8 prévoient un état des lieux d'entrée et de sortie, signé par les deux parties et annexé au bail. Attention au piège : sans état des lieux d'entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état d'usage. En cas de dégradations, vous aurez alors du mal à prouver quoi que ce soit.
- Faites un état des lieux pièce par pièce : murs, sols, menuiseries, sanitaires, électroménager, compteurs.
- Ajoutez des photos datées et un inventaire si le logement est équipé.
- Relevez les index d'eau et d'électricité le jour de la remise des clés.
- Faites signer chaque page, et gardez un exemplaire numérisé.
Le dépôt de garantie est facultatif. S'il est prévu, il ne peut pas dépasser deux mois de loyer (article 20). Il doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés, déduction faite des sommes dues que le bailleur peut justifier (loyers impayés, réparations constatées par l'état des lieux de sortie). Exiger trois ou quatre mois de caution, comme on le voit encore dans certaines annonces, n'est pas conforme à la loi.
4. Fixer et réviser le loyer
Le loyer initial est libre : il se négocie entre les parties. Pour le fixer, comparez les annonces de biens similaires dans le même quartier (surface, étage, vue, état, parking). L'état du logement compte beaucoup : un appartement rafraîchi, avec une cuisine et une salle de bain fonctionnelles, se loue plus vite et à de meilleures conditions. Notre guide sur la rénovation avant mise en location aide à arbitrer entre travaux et loyer.
La révision, elle, est très encadrée par la loi n° 07-03 (reprise aux articles 31 à 35 de la loi n° 67-12) :
| Règle | Logement | Local professionnel |
|---|---|---|
| Délai minimum entre deux hausses | 3 ans après la signature ou la dernière révision | 3 ans |
| Hausse maximale | 8 % | 10 % |
| Loyer ≤ 400 DH/mois | Hausse fixée par le tribunal, jusqu'à 50 % | Idem |
| Sans accord du locataire | Demande au tribunal de première instance | Idem |
Concrètement, un logement loué 6 000 DH par mois en 2026 ne pourra pas dépasser 6 480 DH par mois avant 2029, sauf nouvel accord dans les limites légales. Il faut donc bien fixer le loyer de départ : une erreur à la baisse se rattrape lentement.
5. Qui fait quoi pendant le bail ?
| Bailleur | Locataire |
|---|---|
| Délivrer un logement décent, équipements en état de marche | Payer le loyer et les charges aux dates prévues |
| Assurer les grosses réparations (structure, étanchéité, canalisations encastrées) | Assurer l'entretien courant et les petites réparations |
| Garantir la jouissance paisible du logement | Utiliser le logement pour l'usage prévu, sans sous-location non autorisée |
| Remettre des quittances de loyer | Signaler rapidement les sinistres et pannes importantes |
| Restituer le dépôt de garantie dans le mois | Rendre le logement dans l'état de l'état des lieux d'entrée, usure normale exceptée |
Si des réparations privent le locataire du logement pendant plus de trois jours, il peut demander une réduction de loyer ou la résiliation (article 17). Mieux vaut donc remettre le bien en état avant la mise en location : électricité, plomberie, étanchéité, chauffe-eau.
6. Fin du bail : congé, reprise et impayés
C'est le point que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard : au Maroc, le bailleur ne peut pas mettre fin au bail librement. Le bail ne prend fin que par un congé validé par le tribunal (article 44), pour l'un des motifs prévus par la loi (article 45) : reprise pour habiter soi-même ou pour certains proches, démolition ou travaux importants nécessitant le départ du locataire, ou non-paiement du loyer.
Reprendre le logement pour l'habiter
- Être propriétaire depuis au moins 18 mois, et ne pas disposer (vous ou le proche concerné) d'un autre logement adéquat (article 49).
- Donner un congé écrit et motivé, portant sur tout le logement, avec un délai d'au moins deux mois à compter de sa réception (article 46), sinon il est nul.
- Verser au locataire une indemnité égale à une année de loyer plus les frais de déménagement (article 51).
- Habiter réellement le logement : un motif faux expose à des dommages et intérêts d'au moins une année de loyer (article 52).
Pour un MRE qui prépare son retour, c'est un coût à anticiper : sur un loyer de 6 000 DH, l'indemnité représente au moins 72 000 DH, hors frais de déménagement.
Loyers impayés
Avec un bail écrit à date certaine, la procédure est la suivante : mise en demeure accordant au moins 15 jours pour payer (articles 24 et 25), puis requête au président du tribunal de première instance, qui statue rapidement (article 27). Le non-paiement après mise en demeure peut aussi justifier la résiliation du bail sans le délai de deux mois (article 56). Pour un propriétaire à l'étranger, un avocat ou un mandataire sur place est indispensable pour suivre la procédure.
7. Impôts : ce que rapporte vraiment votre loyer
Les loyers d'un logement loué nu sont des revenus fonciers, imposables au Maroc que vous y résidiez ou non. Depuis la réforme de 2023, le mécanisme est le suivant :
- Revenu net = loyers bruts encaissés − abattement forfaitaire de 40 % (aucune autre charge n'est déductible).
- Ce revenu net s'ajoute à vos autres revenus de source marocaine et il est imposé au barème progressif de l'IR.
- Si le locataire est une personne morale (ou un professionnel au régime du résultat net), il retient à la source 10 % des loyers bruts sous 120 000 DH par an, 15 % au-delà. Cette retenue n'est pas libératoire : elle s'impute sur l'impôt final et l'excédent est remboursé.
- Option possible, uniquement pour les loyers soumis à cette retenue : un prélèvement libératoire de 20 % des loyers bruts, sans abattement ni déclaration annuelle pour ces loyers.
| Revenu net global annuel (DH) | Taux | Somme à déduire (DH) |
|---|---|---|
| 0 à 40 000 | 0 % | 0 |
| 40 001 à 60 000 | 10 % | 4 000 |
| 60 001 à 80 000 | 20 % | 10 000 |
| 80 001 à 100 000 | 30 % | 18 000 |
| 100 001 à 180 000 | 34 % | 22 000 |
| Au-delà de 180 000 | 37 % | 27 400 |
Deux exemples de calcul
Hypothèses : propriétaire sans autre revenu au Maroc, logement loué nu toute l'année. Ce sont des simulations, pas des estimations de votre situation.
| Exemple A | Exemple B | |
|---|---|---|
| Loyer mensuel | 6 000 DH | 10 000 DH |
| Loyers bruts annuels | 72 000 DH | 120 000 DH |
| Abattement 40 % | − 28 800 DH | − 48 000 DH |
| Revenu net imposable | 43 200 DH | 72 000 DH |
| IR au barème | 43 200 × 10 % − 4 000 = 320 DH | 72 000 × 20 % − 10 000 = 4 400 DH |
| Pour comparaison : option 20 % | 14 400 DH | 24 000 DH |
Deux enseignements. D'abord, pour un propriétaire dont les loyers sont le seul revenu marocain, le barème est presque toujours plus avantageux que l'option à 20 %, qui n'a d'intérêt que pour les revenus imposés dans les tranches à 34 ou 37 %. Ensuite, si votre locataire est une personne morale qui retient 15 % (18 000 DH dans l'exemple B), déposer votre déclaration permet de récupérer l'excédent : ici 13 600 DH. Ne pas déclarer revient à laisser cet argent à l'administration.
Déclarer depuis l'étranger
- La déclaration annuelle se fait en ligne sur le portail de la DGI (service SIMPL-IR), avant le 1er mars de l'année qui suit l'encaissement des loyers. Pour les revenus 2025, l'échéance tombait le 2 mars 2026.
- L'obligation vaut même si vos loyers sont modestes : seuls les loyers soumis au prélèvement libératoire de 20 % en sont dispensés.
- Conservez bail, quittances, relevés de virement et attestations de retenue à la source au moins 4 ans.
- Votre pays de résidence peut aussi demander que ces revenus soient déclarés. Les conventions fiscales bilatérales évitent en principe la double imposition, mais les modalités varient selon les pays : renseignez-vous auprès de votre administration fiscale.
- Pensez aux impôts locaux : un logement loué est soumis à la taxe de services communaux, calculée sur la valeur locative. Les détails sont dans notre guide sur la taxe d'habitation et la taxe de services communaux.
Côté argent, les loyers peuvent être encaissés sur un compte en dirhams. Si le bien a été acheté avec des devises, lisez notre article sur le compte en dirhams convertibles pour comprendre ce qui pourra être transféré à l'étranger.
8. Gérer une location à distance
Louer à l'année depuis Paris, Bruxelles ou Montréal est tout à fait possible, à condition d'organiser trois choses :
- Un relais local de confiance (proche, agence de gestion locative, mandataire) pour les visites, l'état des lieux, la remise des clés et les urgences. Donnez-lui une procuration écrite précise, limitée à ce qu'il doit faire.
- Un paiement traçable : virement mensuel sur un compte bancaire au Maroc, jamais d'espèces sans quittance.
- Un carnet d'entretien : coordonnées d'un plombier et d'un électricien, date de révision du chauffe-eau et de la climatisation, contrat d'assurance habitation du propriétaire.
Sélectionnez le locataire sur dossier : pièce d'identité, justificatif de revenus (une règle courante est un loyer autour d'un tiers des revenus nets), éventuellement un garant. Un entretien, même en visio, aide à vérifier la cohérence du projet.
9. Checklist avant de mettre en location
- ☐ Le bien est en état : électricité aux normes, pas de fuite, étanchéité vérifiée, peinture fraîche.
- ☐ Les charges de copropriété sont à jour et le règlement de copropriété autorise la location.
- ☐ Le loyer est calé sur des annonces comparables du quartier.
- ☐ Le bail est écrit, complet et à date certaine (signatures légalisées).
- ☐ L'état des lieux d'entrée est détaillé, photographié, signé et annexé.
- ☐ Le dépôt de garantie ne dépasse pas deux mois de loyer.
- ☐ Un relais local et une procuration sont en place.
- ☐ Vous savez comment déclarer les loyers en ligne avant le 1er mars.
- ☐ Vous avez anticipé votre éventuel retour (conditions et indemnité de reprise).
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Questions fréquentes
Montants, délais, suivi de chantier, type de travaux, zone, MDM, garanties : autant de points qu'on clarifie ici, avant d'y mettre les pieds, et la signature.
Le dépôt de garantie est-il plafonné au Maroc ?
Oui. Selon l'article 20 de la loi n° 67-12, le dépôt de garantie est facultatif et ne peut pas dépasser deux mois de loyer. Il doit être restitué dans le mois qui suit la remise des clés, déduction faite des sommes dues que le bailleur peut justifier.
De combien puis-je augmenter le loyer d'un logement ?
Pas avant trois ans après la signature du bail ou la dernière révision, et au maximum de 8 % pour un logement (10 % pour un local professionnel), selon la loi n° 07-03 reprise par la loi n° 67-12. Une clause de révision prévue au bail s'applique dans ces limites.
Un MRE doit-il payer l'impôt sur les loyers perçus au Maroc ?
Oui. Les loyers d'un bien situé au Maroc sont imposables au Maroc, que le propriétaire y réside ou non. Le revenu net (loyers bruts moins un abattement forfaitaire de 40 %) est soumis au barème de l'IR, et la déclaration annuelle se fait en ligne avant le 1er mars de l'année suivante. Vérifiez aussi vos obligations dans votre pays de résidence.
Que faire si le locataire ne paie plus le loyer ?
Avec un bail écrit à date certaine, le bailleur adresse une mise en demeure accordant au moins 15 jours pour payer (articles 24 et 25 de la loi n° 67-12), puis saisit le président du tribunal de première instance. Le non-paiement après mise en demeure peut aussi justifier la résiliation du bail. Faites-vous accompagner par un avocat ou un commissaire de justice.
Puis-je reprendre mon logement pour y habiter à mon retour au Maroc ?
Oui, sous conditions : être propriétaire depuis au moins 18 mois, ne pas disposer d'un autre logement adéquat, donner congé motivé avec un préavis d'au moins deux mois, puis verser au locataire une indemnité égale à une année de loyer plus les frais de déménagement (articles 45, 46, 49 et 51).
Location meublée à l'année : même fiscalité ?
Non. La location nue relève des revenus fonciers (abattement de 40 %). La location meublée est traitée comme un revenu professionnel, avec des règles et des obligations différentes. Faites valider votre régime par un fiscaliste avant de signer.