Compte en dirhams convertibles : acheter au Maroc
Vous vivez en France, en Belgique ou au Canada et vous préparez l'achat d'un appartement ou d'une villa à Agadir. Avant même de choisir le bien, une question décide de beaucoup de choses pour la suite : par quel circuit bancaire allez-vous faire entrer votre argent au Maroc ? De ce choix dépend la possibilité de rapatrier un jour le prix de revente, votre plus-value et vos loyers. Ce guide 2026 explique simplement les comptes en devises et en dirhams convertibles, les justificatifs à garder, les étapes d'un virement pour un achat immobilier et les erreurs qui coûtent cher, à partir de l'Instruction générale des opérations de change (IGOC) 2026 de l'Office des Changes.
Une précision avant de commencer : la réglementation des changes est technique et chaque banque l'applique avec ses propres procédures. Ce guide résume des règles générales. Il ne remplace pas l'avis de votre banque, de votre notaire ou d'un conseil juridique.
1. Le principe : un investissement en devises est un investissement « convertible »
Le dirham n'est pas une monnaie librement convertible. Les opérations de change sont encadrées par l'Office des Changes, qui publie chaque année une Instruction générale des opérations de change. L'IGOC 2026 est entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Son logique est celle d'une liste positive : ce qui n'est pas expressément prévu reste soumis à autorisation.
Pour un acheteur étranger ou MRE, la règle à retenir tient en une phrase : l'achat d'un bien immobilier financé en devises par le circuit bancaire est un « investissement étranger » qui bénéficie d'une garantie de convertibilité. Concrètement, si vous revendez, le produit de la vente (plus-value comprise) pourra être retransféré à l'étranger après paiement des impôts, sur présentation des justificatifs. Les loyers perçus sont aussi transférables.
À l'inverse, un bien payé avec des dirhams déjà présents au Maroc (une épargne locale, un héritage en dirhams, des espèces) est un bien non convertible : le prix de revente reste en principe au Maroc, ou ne sort que selon des règles plus restrictives.
| Situation | Bien convertible | Bien non convertible |
|---|---|---|
| Financement | Devises importées par virement bancaire, comptes en devises ou en dirhams convertibles | Dirhams locaux, espèces, fonds d'origine non justifiée |
| Revente | Prix et plus-value transférables après impôts | Produit en dirhams, sortie limitée (compte à terme convertible pour les non-résidents étrangers, versé par tranches) |
| Loyers | Transférables, sous réserve des justificatifs | Règles plus restrictives |
| Héritiers | Peuvent rapatrier le produit de la vente | Mêmes contraintes que le défunt |
2. Les comptes bancaires à connaître
Les banques marocaines proposent plusieurs comptes aux étrangers et aux Marocains résidant à l'étranger. Les intitulés commerciaux varient d'une banque à l'autre, mais le cadre réglementaire est le même.
Le compte en devises
Tenu en euros, en dollars ou en livres, il reçoit vos virements internationaux sans conversion immédiate. Il permet de choisir le moment où vous convertissez en dirhams et de négocier le taux pour un montant important. Il est ouvert aux étrangers, résidents ou non, et aux Marocains résidant à l'étranger.
Le compte en dirhams convertibles
C'est le compte « pivot » de la plupart des achats. Il est alimenté par des devises importées (virements depuis l'étranger, devises déclarées à la douane) et tenu en dirhams. Il sert à payer au Maroc (notaire, promoteur, artisans, charges) tout en conservant la trace de l'origine étrangère des fonds. Les sommes peuvent être reconverties et retransférées. Ce compte ne peut pas être débiteur. Un dépôt de devises en espèces n'est accepté qu'avec une déclaration d'importation de devises à la douane de moins de six mois.
Le compte ordinaire en dirhams
Ouvert à tous, il convient pour les dépenses courantes. Mais ce n'est pas le compte qui compte : c'est l'origine de l'argent. Des devises converties puis versées sur un compte ordinaire restent justifiables si vous gardez les avis de virement et les bordereaux de change, mais le suivi devient plus difficile. Mieux vaut séparer clairement les flux.
Le compte à terme convertible (CCE)
Réservé aux étrangers non résidents, il reçoit le produit de la vente d'un investissement non convertible. Selon l'IGOC 2026 telle que la résument les spécialistes, les fonds en sortent par quatre tranches de 25 % : la première au dépôt, puis une à chaque date anniversaire. C'est la solution de repli quand le financement initial n'a pas été fait en devises : elle montre tout l'intérêt de bien démarrer.
3. Ouvrir son compte depuis l'étranger : pièces et délais
Les exigences exactes dépendent de la banque et de son dispositif de connaissance client (KYC). Les pièces généralement demandées :
- ☐ Passeport en cours de validité (et carte nationale d'identité marocaine pour un MRE, avec justificatif de résidence à l'étranger : carte de séjour, contrat de travail ou attestation consulaire selon la banque).
- ☐ Justificatif de domicile à l'étranger récent.
- ☐ Justificatifs de revenus et derniers relevés bancaires.
- ☐ Justificatif de l'origine des fonds destinés à l'achat (épargne, vente d'un bien, prêt).
- ☐ Selon le cas, le compromis de vente ou le contrat de réservation.
Comptez une à deux semaines pour l'ouverture, contrôle KYC compris, selon les praticiens. Plusieurs banques marocaines ont des agences ou des représentations en Europe dédiées aux MRE, ce qui permet d'ouvrir le compte avant votre voyage. Ouvrez-le dès que vous lancez sérieusement votre recherche, pas la semaine de la signature.
4. Payer un achat immobilier : le circuit pas à pas
- Ouvrez votre compte en devises et/ou en dirhams convertibles au Maroc.
- Virez les fonds depuis votre compte personnel à l'étranger, avec un libellé précis : « Acquisition immobilière – appartement à Agadir – réf. compromis n°… ». Évitez « transfert personnel ».
- Choisissez l'option de frais OUR (frais à votre charge) pour l'acompte et le prix : avec l'option SHA, des banques intermédiaires peuvent prélever des frais et le montant reçu sera inférieur au montant attendu.
- Demandez l'avis de virement international (MT103) à votre banque étrangère et l'avis de crédit à la banque marocaine.
- Convertissez en dirhams au bon moment et gardez chaque bordereau ou attestation de change.
- Payez le notaire par virement depuis votre compte convertible, sur son compte de dépôt (compte de tiers). Le notaire règle les droits et taxes et verse le prix au vendeur. Pour un achat sur plan, les appels de fonds suivent l'échéancier légal du contrat.
- Demandez à votre banque une attestation récapitulative des fonds reçus en devises et affectés à l'achat, dans l'année de l'opération : elle est difficile à reconstituer des années plus tard.
Côté délais, un virement SWIFT arrive généralement en un à trois jours ouvrés, davantage si la banque lance un contrôle complémentaire. Prévoyez une marge d'au moins une semaine avant la signature. Pour le détail des frais de notaire, d'enregistrement et de conservation foncière à prévoir dans le montant viré, voir notre guide frais d'achat immobilier au Maroc en 2026.
5. Le dossier de preuves à garder (pendant toute la détention)
Le jour où vous revendrez, souvent dix ou quinze ans plus tard, c'est ce dossier qui permettra le transfert. Rangez-le en version papier et numérique :
| Document | Délivré par | Pourquoi |
|---|---|---|
| Avis de virement international (MT103) | Votre banque à l'étranger | Prouve l'origine étrangère des fonds |
| Avis de crédit et bordereaux de change | Banque marocaine | Prouve l'entrée et la conversion des devises |
| Attestation bancaire récapitulative | Banque marocaine | Relie les fonds importés à l'achat |
| Acte d'achat mentionnant les modalités de paiement | Notaire | Montre que le prix a été payé par virement |
| Décompte du notaire et quittances | Notaire, administration fiscale | Justifie le coût d'acquisition |
| Factures de travaux payés en devises | Artisans, fournisseurs | Les travaux financés en devises font partie de l'investissement |
| Baux et quittances d'impôt sur les loyers | Vous, administration fiscale | Nécessaires pour transférer les loyers |
Point souvent oublié : la construction et la rénovation financées en devises entrent aussi dans l'investissement étranger. Si vous achetez puis rénovez, payez les travaux depuis votre compte convertible et gardez les factures. C'est aussi utile pour l'impôt sur la plus-value, puisque les travaux justifiés s'ajoutent au coût d'acquisition (voir vendre au Maroc : plus-value et rapatriement).
6. Achat avec un crédit en dirhams : ce qui change
L'IGOC 2026 permet aux non-résidents et aux Marocains résidant à l'étranger d'emprunter en dirhams auprès d'une banque marocaine jusqu'à 80 % de la valeur du bien (contre 70 % auparavant), et aux MRE de le faire sans limite du nombre de biens. Un étranger non MRE doit en revanche s'engager sur l'honneur à ne pas posséder d'autre résidence au Maroc.
Attention à la conséquence au moment de la revente : la part transférable correspond à votre apport en devises, plus le capital remboursé en devises, plus la plus-value. Le capital remboursé avec des loyers perçus au Maroc ne devient pas transférable. Si vous voulez garder une liberté totale, remboursez vos mensualités par virements depuis l'étranger. Pour les conditions de prêt, voir notre guide crédit immobilier au Maroc pour MRE et étrangers.
7. Transférer ses loyers
Les revenus d'un investissement étranger, dont les loyers, font partie des revenus transférables. Pour un propriétaire non résident ayant financé en devises, le transfert n'est pas plafonné, sous réserve de fournir à la banque les justificatifs habituels : certificat de propriété, bail, preuve du financement en devises et quittances de l'impôt sur les revenus fonciers. Nouveauté 2026 pour les étrangers résidents : ils peuvent transférer les revenus d'un investissement détenu depuis plus de dix ans, même sans preuve de financement en devises, dans la limite de 2 millions de dirhams par année. Pour les obligations fiscales liées à la location, voir notre guide location saisonnière à Agadir : règles et fiscalité.
8. Les erreurs qui bloquent le rapatriement
- Payer une partie du prix en espèces, même à la demande du vendeur. Cette part n'est pas justifiable, sort du circuit bancaire et expose à des risques fiscaux et à un refus du notaire. Le paiement doit passer par la banque et le notaire.
- Faire transiter l'argent par le compte d'un proche au Maroc. Le lien entre vos devises et l'achat est perdu.
- Changer des billets au bureau de change pour payer un acompte, sans déclaration douanière ni trace bancaire.
- Un libellé de virement vague, qui complique le rapprochement et peut déclencher des contrôles.
- Sous-estimer les frais bancaires et arriver chez le notaire avec un montant insuffisant.
- Ne pas demander l'attestation bancaire l'année de l'achat, puis découvrir à la revente que la banque ne peut plus reconstituer l'historique.
- Payer les travaux de rénovation en liquide : vous perdez à la fois la preuve d'investissement et la déduction fiscale à la revente.
9. Checklist avant de signer
- ☐ Compte en devises ou en dirhams convertibles ouvert et actif.
- ☐ Montant total calculé : prix, frais de notaire, droits et taxes, frais bancaires, marge de change.
- ☐ Virement envoyé au moins une semaine avant la signature, option OUR, libellé précis.
- ☐ MT103, avis de crédit et bordereaux de change archivés.
- ☐ Paiement du prix par virement au compte de dépôt du notaire, jamais en espèces.
- ☐ Acte d'achat mentionnant le paiement par virement.
- ☐ Attestation bancaire récapitulative demandée.
- ☐ Vérifications juridiques du bien faites : voir titre foncier ou melkia : vérifier un bien avant l'achat.
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Questions fréquentes
Montants, délais, suivi de chantier, type de travaux, zone, MDM, garanties : autant de points qu'on clarifie ici, avant d'y mettre les pieds, et la signature.
Un étranger peut-il ouvrir un compte bancaire au Maroc sans y résider ?
Oui. Les étrangers non résidents et les MRE peuvent ouvrir un compte en devises ou en dirhams convertibles, avec passeport, justificatif de domicile à l'étranger et justificatifs de revenus et d'origine des fonds. Comptez une à deux semaines selon la banque.
Quelle différence entre compte en devises et compte en dirhams convertibles ?
Le compte en devises est tenu en euros, dollars ou livres ; le compte en dirhams convertibles est tenu en dirhams mais alimenté uniquement par des devises importées. Les deux permettent de reconvertir et de retransférer les fonds.
Puis-je rapatrier le prix de revente de mon bien au Maroc ?
Oui si l'achat a été financé en devises par le circuit bancaire : le prix, plus-value comprise, est transférable après paiement des impôts, sur présentation de l'acte, des preuves de financement en devises et des quittances fiscales.
Que se passe-t-il si j'ai payé une partie en espèces ?
La part payée en espèces n'est pas justifiable comme financement en devises : elle ne sera pas transférable à la revente. Les paiements en espèces sont par ailleurs à proscrire dans une transaction immobilière.
Mon crédit immobilier marocain est-il un problème pour le rapatriement ?
Non, mais seule la part remboursée en devises compte : apport en devises, plus capital remboursé en devises, plus plus-value. Le capital remboursé avec des loyers perçus au Maroc reste au Maroc.