Crédit immobilier MRE et étrangers au Maroc : guide 2026
Vous vivez à Paris, Bruxelles ou Montréal et vous visez un appartement à Agadir, une villa à Founty ou un bien sur plan à Taghazout Bay. Payer comptant n'est pas toujours possible, ni même souhaitable. Bonne nouvelle : depuis le 1er janvier 2026, la nouvelle Instruction générale des opérations de change (IGOC 2026) permet aux Marocains résidant à l'étranger (MRE) d'emprunter en dirhams jusqu'à 80 % du prix d'un bien, contre 70 % auparavant, et sans limite de nombre de biens. Ce guide fait le point sur ce que cela change concrètement : apport, taux observés en 2026, mensualités, dossier à préparer, cas des étrangers non résidents et pièges qui font capoter un financement à distance.
Une précision avant d'entrer dans le détail : les chiffres réglementaires ci-dessous viennent de l'Office des Changes et de Bank Al-Maghrib. Les pratiques bancaires (taux d'endettement, durée, âge maximum) varient d'une banque à l'autre et se négocient : prenez-les comme des repères, pas comme des règles.
1. Ce qui a changé en 2026 pour les MRE
L'Office des Changes a publié l'IGOC 2026, entrée en vigueur le 1er janvier 2026. Pour le crédit immobilier des MRE, trois changements comptent :
- Financement jusqu'à 80 % du prix d'acquisition ou de construction (70 % auparavant). Pour un logement d'un million de dirhams, la banque peut prêter 800 000 DH ; il reste 200 000 DH d'apport.
- Plus de limite sur le nombre de biens financés : un MRE qui possède déjà un ou deux logements au Maroc peut obtenir un nouveau crédit en dirhams pour le suivant. Chaque demande reste étudiée par la banque, qui décide selon votre capacité de remboursement.
- Pas d'attestation de non-résidence : l'article 203 de l'IGOC 2026 dispense les MRE de l'attestation sur l'honneur d'absence de résidence au Maroc, exigée des étrangers non résidents.
Ce qui ne change pas : l'apport et les remboursements doivent venir de l'étranger. Selon l'article 11 de l'IGOC, ils se règlent par virement reçu de l'étranger ou par débit d'un compte en devises ou en dirhams convertibles. Les fonds prêtés, eux, sont versés sur un compte en dirhams ouvert au nom de l'emprunteur.
2. Les taux du crédit immobilier en 2026
Le taux directeur de Bank Al-Maghrib est de 2,25 % depuis mars 2025 ; la banque centrale l'a encore maintenu lors de son conseil du 22 septembre 2026. Les taux des crédits immobiliers, eux, restent au-dessus de 5 % :
| Période | Taux moyen des crédits immobiliers | Source |
|---|---|---|
| 1er trimestre 2026 | 5,13 % | Enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib sur les taux débiteurs |
| 2e trimestre 2026 | 5,06 % | Enquête trimestrielle de Bank Al-Maghrib sur les taux débiteurs |
Pourquoi un tel écart avec le taux directeur ? Le wali de Bank Al-Maghrib l'a expliqué en juin 2026 : un crédit immobilier dure environ 20 ans, et les banques font payer le risque de taux sur une durée aussi longue. Il faut ajouter l'assurance et la TVA, qui poussent le coût réel du financement au-dessus de 5 %. Le taux affiché n'est donc qu'une partie de l'histoire : comparez toujours les offres sur le coût total (intérêts, assurance, frais de dossier, frais de garantie).
Taux fixe ou variable ?
Le taux fixe reste le choix le plus courant pour un premier achat : la mensualité ne bouge pas pendant 20 ou 25 ans, ce qui simplifie le budget quand on rembourse depuis l'étranger, avec en plus un risque de change entre l'euro (ou le dollar) et le dirham. Le taux variable peut démarrer plus bas, mais il suit l'évolution des taux du marché. Si vous choisissez un variable, demandez un plafond (cap) écrit dans le contrat.
3. Exemple chiffré : un bien à 1 000 000 DH
Prenons un appartement à 1 000 000 DH à Agadir, financé à 80 % au taux moyen du 2e trimestre 2026 (5,06 %). Calcul indicatif hors assurance, hors frais :
| Poste | Sur 20 ans | Sur 25 ans |
|---|---|---|
| Prix du bien | 1 000 000 DH | 1 000 000 DH |
| Apport (20 %), en devises | 200 000 DH | 200 000 DH |
| Montant emprunté | 800 000 DH | 800 000 DH |
| Mensualité (hors assurance) | environ 5 300 DH | environ 4 700 DH |
| Total des intérêts | environ 473 000 DH | environ 611 000 DH |
Deux enseignements. D'abord, allonger de 5 ans fait baisser la mensualité d'environ 600 DH mais coûte près de 140 000 DH d'intérêts en plus. Ensuite, l'apport de 20 % ne suffit pas : les frais d'acquisition (enregistrement, conservation foncière, notaire, frais liés au prêt) s'y ajoutent et sont en général à votre charge. Comptez-les dès le départ avec notre guide des frais d'achat immobilier au Maroc en 2026. Et si le bien demande des travaux, prévoyez aussi ce budget : demandez à la banque si elle peut financer l'acquisition et les travaux dans le même dossier.
4. Les conditions que les banques regardent
Au-delà de la règle des 80 %, chaque banque applique sa propre politique de risque. Les repères les plus souvent cités par les sites spécialisés sont les suivants, à vérifier banque par banque :
- Taux d'endettement : autour de 40 % des revenus nets, parfois un peu plus pour les hauts revenus. Les crédits que vous remboursez déjà dans votre pays de résidence comptent dans le calcul.
- Durée : jusqu'à 25 ans pour une résidence principale ou secondaire, souvent moins pour un investissement locatif.
- Âge : le prêt doit en général être remboursé avant 70 ans environ, selon la banque et l'assurance.
- Stabilité des revenus : contrat à durée indéterminée, ancienneté, période d'essai terminée. Les indépendants doivent montrer plusieurs années de bilans ou d'avis d'imposition.
- Garanties : hypothèque de premier rang sur le bien et assurance décès-invalidité. La banque peut aussi demander que tout ou partie de vos virements réguliers depuis l'étranger soient domiciliés chez elle.
Pour un salaire net de 3 000 € par mois (environ 32 000 DH au taux du jour), une mensualité de 5 300 DH représente moins de 20 % des revenus : le dossier passe largement, s'il n'y a pas d'autres crédits. Avec 1 500 € et un crédit auto en cours, la marge devient beaucoup plus étroite.
5. Le dossier à préparer depuis l'étranger
La plupart des retards viennent d'un dossier incomplet ou de documents non traduits. Préparez :
- Identité : CNIE ou passeport marocain, et titre de séjour ou passeport du pays de résidence.
- Revenus : trois derniers bulletins de salaire, contrat de travail, attestation de l'employeur, dernier avis d'imposition. Les banques peuvent exiger des documents traduits et légalisés.
- Comptes : relevés bancaires des derniers mois (pays de résidence) montrant vos revenus et vos charges, et justificatifs de l'apport.
- Bien : promesse ou compromis de vente, certificat de propriété du vendeur (voir notre guide titre foncier ou melkia), et pour un achat sur plan, le contrat de réservation.
- Projet de travaux, s'il y en a : devis détaillés poste par poste, que la banque peut demander avant de financer.
Beaucoup de banques marocaines ont des agences ou des conseillers dédiés aux MRE en Europe, ce qui permet de monter le dossier sans venir au Maroc. La signature de l'acte se fait chez le notaire, vous-même ou par un mandataire. Attention : une procuration pour acheter doit être établie par un notaire, un adoul ou un avocat agréé ; une simple procuration légalisée ne suffit pas.
6. Cas particulier : l'achat sur plan
Pour un bien en VEFA, le crédit est en général débloqué au fur et à mesure de l'avancement des travaux, au rythme des appels de fonds du promoteur. Vérifiez avant de signer que la banque accepte de financer ce programme et que le calendrier de déblocage colle à celui du contrat. Tous les détails dans notre guide acheter sur plan (VEFA) au Maroc.
7. L'aide au logement Daam Sakane, compatible avec un crédit
Si votre projet est un premier logement, l'aide directe de l'État peut réduire fortement l'apport. Elle est ouverte aux Marocains, y compris ceux qui vivent à l'étranger : selon L'Économiste et Le360 (décembre 2025), environ un quart des bénéficiaires résident hors du Maroc.
| Prix du logement (TTC) | Montant de l'aide |
|---|---|
| Jusqu'à 300 000 DH | 100 000 DH |
| De 300 000 à 700 000 DH | 70 000 DH |
| Au-delà de 700 000 DH | Non éligible |
Les conditions principales : ne pas être déjà propriétaire d'un logement au Maroc, ne pas avoir déjà bénéficié d'une aide au logement, acheter un logement neuf en première vente, et l'occuper comme résidence principale pendant cinq ans (durée portée de quatre à cinq ans en 2026). Pour un MRE, le logement peut aussi être mis gratuitement à disposition de la famille proche. Une vente avant cinq ans oblige à rembourser l'aide. La demande se fait sur la plateforme officielle Daam Sakane, et l'accord de l'aide est indépendant de l'accord du crédit : il faut obtenir les deux.
8. Et pour un étranger non résident ?
Un Français, un Belge ou un Canadien sans lien de nationalité avec le Maroc peut aussi emprunter en dirhams auprès d'une banque marocaine. L'IGOC lui demande une attestation sur l'honneur d'absence de résidence au Maroc, et le financement doit, comme pour les MRE, être complété par un apport en devises. En pratique, les banques se montrent plus prudentes avec ce profil : apport plus élevé, durée plus courte, dossier plus fourni. Il faut aussi comparer avec un crédit dans votre pays de résidence, garanti sur un bien que vous y possédez déjà : selon les taux du moment, il peut être plus intéressant. Dans les deux cas, gardez la trace de chaque virement en devises.
9. Penser dès maintenant à la revente
C'est le point le plus souvent oublié. Le jour où vous revendrez, vous voudrez probablement rapatrier le produit de la vente. Pour un bien financé par crédit, le transfert est possible dans la limite des montants apportés en devises (apport et remboursements du prêt), en plus de la plus-value, sur présentation des justificatifs prévus par l'IGOC. Conservez donc tous les bordereaux de virement et de cession de devises pendant toute la durée de détention, même 20 ans plus tard. Sans eux, le rapatriement peut être bloqué. Notre guide vendre au Maroc : plus-value et rapatriement détaille la procédure.
10. Les erreurs qui coûtent cher
- Signer un compromis sans accord de principe de la banque, et perdre son acompte si le crédit est refusé. Demandez qu'une condition suspensive d'obtention du prêt figure dans la promesse.
- Comparer les offres sur le taux seulement, sans l'assurance ni les frais.
- Payer l'apport en espèces ou depuis un compte local : vous perdez la trace de l'origine en devises, et avec elle une partie de vos droits au rapatriement.
- Oublier le budget travaux : un bien ancien à 900 000 DH qui demande 200 000 DH de rénovation coûte en réalité 1,1 million.
- Sous-estimer le risque de change : vous remboursez en dirhams avec des revenus en euros ou en dollars. Gardez une marge.
Pour cadrer le projet complet, lisez aussi acheter un appartement à Agadir quand on vit à l'étranger et le budget réel d'une rénovation au Maroc en 2026.
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Questions fréquentes
Montants, délais, suivi de chantier, type de travaux, zone, MDM, garanties : autant de points qu'on clarifie ici, avant d'y mettre les pieds, et la signature.
Combien un MRE peut-il emprunter pour acheter au Maroc en 2026 ?
Depuis l'IGOC 2026, en vigueur au 1er janvier 2026, une banque marocaine peut financer jusqu'à 80 % du prix d'acquisition ou de construction en dirhams. Le reste (au moins 20 %) doit être apporté en devises, par virement depuis l'étranger ou depuis un compte en devises ou en dirhams convertibles. Le montant réel dépend ensuite de vos revenus et de la politique de la banque.
Un MRE peut-il financer un deuxième ou un troisième bien à crédit ?
Oui. L'IGOC 2026 a supprimé la limite du nombre de biens financés pour les MRE. Chaque demande reste étudiée par la banque, qui vérifie votre capacité à rembourser l'ensemble de vos crédits.
Quel est le taux d'un crédit immobilier au Maroc en 2026 ?
Selon l'enquête de Bank Al-Maghrib, le taux moyen des crédits immobiliers était de 5,13 % au 1er trimestre et de 5,06 % au 2e trimestre 2026, avec un taux directeur à 2,25 %. Votre taux dépendra de votre profil, de la durée et du type de taux choisi.
Peut-on cumuler l'aide Daam Sakane et un crédit immobilier ?
Oui. L'aide (100 000 DH jusqu'à 300 000 DH TTC, 70 000 DH de 300 000 à 700 000 DH) réduit l'apport, et le crédit finance le reste. Il faut remplir les conditions de l'aide, dont ne pas être déjà propriétaire d'un logement au Maroc, et obtenir séparément l'accord de la banque.
Un étranger non résident peut-il obtenir un crédit au Maroc ?
Oui, une banque marocaine peut lui accorder un crédit en dirhams, avec une attestation sur l'honneur d'absence de résidence au Maroc et un apport en devises. Les conditions sont en général plus strictes que pour un MRE : apport plus élevé et durée plus courte.