Vendre au Maroc en 2026 : plus-value et rapatriement
Vous êtes étranger résident ou Marocain du monde (MRE) et vous envisagez de revendre un appartement à Agadir, une villa à Tamraght ou un terrain dans le Souss-Massa ? La vente elle-même se signe chez le notaire en quelques semaines. Ce qui se prépare des mois, voire des années à l'avance, c'est l'impôt sur la plus-value (le « profit foncier », souvent appelé TPI) et, pour les non-résidents, le transfert du prix de vente à l'étranger. Une facture de travaux égarée ou un achat payé hors circuit bancaire peuvent coûter des dizaines de milliers de dirhams, ou bloquer le rapatriement.
Ce guide 2026 rassemble les règles du Code général des impôts (CGI) et de l'Office des Changes, avec un calcul pas à pas, une checklist des pièces et les erreurs à éviter. Il ne remplace pas l'avis de votre notaire ou d'un fiscaliste, mais il vous permet d'arriver au rendez-vous avec les bonnes questions.
1. Le profit foncier en 2026 : les règles de base
Au Maroc, le gain réalisé lors de la vente d'un bien immobilier par un particulier est soumis à l'impôt sur le revenu au titre des profits fonciers. L'impôt est dû au Maroc, là où se trouve le bien, quel que soit votre pays de résidence.
| Élément | Règle 2026 | Référence |
|---|---|---|
| Taux | 20 % du profit net | Art. 73-II-F-6° CGI |
| Cotisation minimale | 3 % du prix de vente, due même sans profit, si elle est supérieure à 20 % du profit | Art. 144-II CGI |
| Frais d'acquisition | Forfait de 15 % du prix d'achat, ou frais réels justifiés s'ils sont supérieurs | Art. 65 CGI |
| Travaux | Construction, extension, rénovation, amélioration déductibles sur factures (pas l'entretien courant) | Art. 65 CGI |
| Réévaluation | Coût d'achat et travaux multipliés par un coefficient fixé chaque année par l'administration | Art. 65 CGI |
| Déclaration et paiement | Dans les 30 jours suivant la vente (en pratique, le notaire s'en charge) | Art. 83 et 173 CGI |
À noter : la loi de finances 2026 ne modifie pas le taux de 20 % ni le minimum de 3 % pour les particuliers. Elle crée en revanche, à partir du 1er juillet 2026, une majoration de 2 % des droits d'enregistrement sur les ventes immobilières de plus de 300 000 DH lorsque le prix n'est pas réglé par un moyen traçable (virement, chèque barré…). Elle est appliquée à la seule partie payée en espèces. Les droits d'enregistrement sont normalement à la charge de l'acheteur, mais un acquéreur qui propose de « payer une partie en cash » vous expose à une transaction plus lente et plus chère : refusez.
2. Calculer sa plus-value pas à pas
La formule officielle se résume ainsi :
Profit net = Prix de vente − Frais de cession − [(Prix d'achat + frais d'acquisition + travaux) × coefficient de réévaluation]
Puis : impôt = le plus élevé entre 20 % du profit net et 3 % du prix de vente.
Exemple chiffré (illustratif)
Un appartement acheté 1 200 000 DH, avec 150 000 DH de rénovation facturée. Nous retenons ici un coefficient de réévaluation illustratif de 1,15 : le coefficient réel dépend de l'année d'achat et du barème publié par la DGI, à faire vérifier par le notaire.
| Étape | Vente à 1 650 000 DH | Vente à 2 200 000 DH |
|---|---|---|
| Prix d'achat | 1 200 000 DH | 1 200 000 DH |
| + Frais d'acquisition (forfait 15 %) | 180 000 DH | 180 000 DH |
| + Travaux facturés | 150 000 DH | 150 000 DH |
| = Coût total | 1 530 000 DH | 1 530 000 DH |
| × Coefficient (illustratif 1,15) | 1 759 500 DH | 1 759 500 DH |
| Profit net | 0 (perte) | 440 500 DH |
| 20 % du profit | 0 DH | 88 100 DH |
| Minimum 3 % du prix | 49 500 DH | 66 000 DH |
| Impôt dû | 49 500 DH | 88 100 DH |
Deux enseignements. D'abord, vendre sans gain ne signifie pas vendre sans impôt : la cotisation minimale de 3 % s'applique même en cas de perte. Ensuite, sans les factures de travaux, le profit du second scénario augmenterait de 172 500 DH (150 000 × 1,15) et l'impôt d'environ 34 500 DH. Chaque facture conservée compte.
3. Les exonérations possibles (et leurs limites)
- Résidence principale : exonération si le bien a été votre habitation principale pendant au moins 5 ans à la date de la vente, sans location ni usage professionnel. Elle n'est utilisable qu'une fois tous les 5 ans, et la vente doit intervenir au plus tard un an après que le logement a été libéré. Au-delà d'un prix de 4 000 000 DH, le minimum de 3 % s'applique sur la fraction qui dépasse ce seuil.
- Petites cessions : exonération si le total des ventes immobilières de l'année civile ne dépasse pas 140 000 DH (art. 63 CGI). Cela concerne surtout de petits terrains ou des quotes-parts.
- Donations en famille : les transmissions à titre gratuit entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs sont exonérées de profit foncier. Une vente entre ces mêmes personnes reste imposable.
Le piège pour les MRE et les étrangers non-résidents : un appartement à Agadir occupé quelques semaines par an, ou loué en saisonnier, n'est pas une résidence principale au sens fiscal. Ne bâtissez pas votre plan de vente sur cette exonération sans preuve d'occupation effective (adresse fiscale, factures, scolarité, etc.). Si vous louez le bien, relisez aussi notre guide sur la location saisonnière à Agadir et sa fiscalité.
4. Rapatrier le prix de vente : ce que dit l'Office des Changes
Pour un vendeur non-résident (étranger ou MRE), la question décisive n'est pas « combien vais-je payer d'impôt ? » mais « pourrai-je transférer l'argent hors du Maroc ? ». La réponse dépend presque entièrement de la façon dont l'achat a été financé.
| Situation à l'achat | Conséquence à la revente |
|---|---|
| Achat financé en devises, virées de l'étranger via une banque marocaine (compte en devises ou en dirhams convertibles) | Le bien bénéficie du régime de convertibilité : le prix de vente, plus-value comprise, peut être transféré après paiement des impôts et taxes |
| Achat financé par un crédit en dirhams ou des fonds locaux | La part financée localement n'est pas transférable de droit ; elle reste en dirhams au Maroc |
| Achat payé en espèces ou hors circuit bancaire | Pas de preuve de financement en devises : transfert très difficile, voire impossible |
Concrètement, selon l'Instruction générale des opérations de change (articles 767 à 770, publiés sur le site de l'Office des Changes), la banque qui effectue le transfert demande :
- la preuve que l'investissement initial a été financé en devises (avis de virement international, attestation bancaire d'origine des fonds) ;
- une copie de l'acte de vente ;
- la preuve du paiement des impôts et taxes liés à la vente, dont le profit foncier.
Le produit de cession doit correspondre à la valeur réelle du bien vendu. Si la convertibilité n'est pas établie, les dirhams sont versés au Maroc, par exemple sur un compte à terme convertible selon les conditions prévues par l'Instruction. Avant même de mettre en vente, demandez à votre banque marocaine de confirmer par écrit que votre dossier d'origine est suffisant.
Côté pays de résidence, la plus-value peut aussi devoir être déclarée (en France, en Belgique, au Canada…) selon la convention fiscale applicable avec le Maroc. Faites valider ce point par un fiscaliste des deux pays : l'impôt payé au Maroc est généralement pris en compte, mais les modalités varient.
5. Les étapes d'une vente sereine
- Rassembler le dossier (voir la checklist ci-dessous) : titre foncier, acte d'achat, factures de travaux, preuves de financement.
- Estimer le prix de marché à partir des transactions réelles du quartier, pas des annonces. Pour Agadir, notre article sur les prix au m² par quartier donne des repères.
- Simuler l'impôt avec le notaire : 20 % du profit ou 3 % du prix, coefficient de réévaluation exact, factures admises.
- Demander, si utile, un avis préalable à la DGI (article 234 quinquies du CGI) pour faire valider la base imposable avant la signature, notamment si le prix déclaré pourrait être contesté.
- Signer le compromis chez le notaire, avec paiement par virement ou chèque certifié.
- Signer l'acte définitif : le notaire retient l'impôt, le déclare et le reverse dans les 30 jours.
- Lancer le transfert avec la banque, dossier Office des Changes complet.
Si vous gérez la vente depuis l'étranger, une procuration notariée bien rédigée évite des allers-retours. Faites-la légaliser ou établir au consulat, et précisez qu'elle couvre la signature et l'encaissement.
6. Checklist des documents à préparer
- ☐ Certificat de propriété récent du titre foncier (ANCFCC), sans hypothèque ni saisie en cours
- ☐ Acte d'achat initial et quittances des droits d'enregistrement payés à l'époque
- ☐ Factures nominatives des travaux (avec ICE/IF des prestataires si possible), devis signés, preuves de paiement
- ☐ Avis de virement international et attestations bancaires d'origine des fonds de l'achat
- ☐ Relevés du compte en devises ou en dirhams convertibles ayant servi à l'achat
- ☐ Quittances des taxes locales (taxe d'habitation, taxe de services communaux) à jour
- ☐ Attestation du syndic de copropriété (charges réglées)
- ☐ Pièce d'identité, et procuration notariée si vous êtes à l'étranger
7. Les 6 erreurs qui coûtent cher
- Perdre les factures de travaux : sans elles, aucune déduction, même pour une rénovation complète bien réelle.
- Accepter des paiements « au noir » ou une sous-déclaration du prix : risque de redressement pour vous, majoration de 2 % des droits pour l'acheteur depuis juillet 2026, et une plus-value future gonflée pour lui.
- Compter sur l'exonération résidence principale sans pouvoir prouver 5 ans d'occupation effective.
- Découvrir le problème de convertibilité après la signature : vérifiez le dossier de change avant de mettre en vente.
- Oublier la fiscalité du pays de résidence : la plus-value peut y être déclarable.
- Vendre « en l'état » un bien qui aurait gagné à être remis à niveau : un rafraîchissement ciblé, facturé, peut à la fois améliorer le prix et réduire la base imposable. Notre guide sur les erreurs de rénovation à éviter au Maroc aide à cibler ce qui vaut la peine.
8. Anticiper dès l'achat : le bon réflexe
La meilleure revente se prépare le jour de l'achat. Si vous achetez aujourd'hui à Agadir ou dans le Souss-Massa :
- financez l'achat par virement depuis l'étranger et gardez chaque justificatif dans un dossier dédié (papier et numérique) ;
- exigez des factures conformes pour tous les travaux, même modestes ;
- notez dans votre dossier les frais réels d'acquisition (droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires) : s'ils dépassent 15 % du prix, ils seront plus intéressants que le forfait. Notre article sur les frais d'achat immobilier au Maroc en 2026 détaille ces postes ;
- si vous êtes MRE, relisez notre guide d'achat d'un appartement à Agadir pour les MRE.
Comment DARNÉO peut vous aider
DARNÉO accompagne les projets immobiliers des étrangers résidents et des MRE au Maroc, de la conception au suivi, sans exécuter les travaux. Pour une revente, nous pouvons vous aider à structurer le dossier de travaux (devis, factures, suivi), à cadrer une remise à niveau avant mise en vente avec des artisans sourcés et à suivre le projet à distance. La partie fiscale et notariale reste du ressort de votre notaire et de votre fiscaliste.
Chaque accompagnement (Consultation Projet, Plan de Projet, Sourcing & Accompagnement) fait l'objet d'un devis, confirmé par écrit avant tout engagement.
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Une revente en vue ? Préparez le dossier avant de signer
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Questions fréquentes
Montants, délais, suivi de chantier, type de travaux, zone, MDM, garanties : autant de points qu'on clarifie ici, avant d'y mettre les pieds, et la signature.
Quel est le taux d'impôt sur la plus-value immobilière au Maroc en 2026 ?
20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente due même sans profit. C'est le montant le plus élevé des deux qui est retenu.
Faut-il payer l'impôt si je vends à perte ?
Oui, en principe : la cotisation minimale de 3 % du prix de vente s'applique même en l'absence de profit, sauf cas d'exonération (résidence principale de 5 ans, cessions annuelles ≤ 140 000 DH).
Un MRE peut-il bénéficier de l'exonération résidence principale ?
Seulement s'il prouve avoir occupé le bien comme habitation principale pendant au moins 5 ans, sans location. Une résidence secondaire occupée quelques semaines par an n'est pas éligible.
Puis-je transférer le prix de vente à l'étranger ?
Oui si l'achat a été financé en devises via le circuit bancaire : le prix, plus-value comprise, est transférable après paiement des impôts, sur présentation de l'acte de vente, des preuves de financement en devises et des quittances fiscales (Office des Changes, art. 767 à 770).
Les travaux de rénovation réduisent-ils l'impôt ?
Oui : les dépenses de construction, rénovation ou amélioration justifiées par factures s'ajoutent au coût d'achat et sont réévaluées. L'entretien courant n'est pas déductible.
Qui déclare et paie l'impôt sur le profit foncier ?
La déclaration et le paiement doivent intervenir dans les 30 jours suivant la vente ; en pratique, le notaire retient l'impôt sur le prix et le reverse à la DGI.