Taxe d'habitation au Maroc 2026 : guide propriétaire
Vous venez d'acheter un appartement à Agadir, une villa à Founty ou un pied-à-terre à Taghazout, et un avis d'imposition arrive : taxe d'habitation, taxe de services communaux, montants qui varient du simple au décuple selon la situation. Depuis juin 2025, ces deux impôts locaux sont gérés par la Direction générale des impôts (DGI) et se paient en ligne. Les règles de calcul, elles, n'ont pas changé. Ce guide 2026 explique qui paie quoi, comment se calcule chaque taxe, pourquoi l'abattement de 75 % change tout pour les Marocains résidant à l'étranger (MRE), et quelles déclarations faire pour ne pas payer plus que nécessaire.
Une précision avant de commencer : les règles ci-dessous viennent de la loi n° 47-06 relative à la fiscalité des collectivités locales, modifiée par la loi n° 14-25, et des guides publiés pour les MRE. La valeur locative de votre bien est fixée par l'administration : les exemples chiffrés de cet article sont des hypothèses de calcul, pas des estimations de votre avis. Ce guide ne remplace pas l'avis d'un fiscaliste.
1. Ce qui a changé depuis 2025 (et ce qui n'a pas changé)
La loi n° 14-25, qui modifie la loi n° 47-06 sur la fiscalité locale, a été publiée au Bulletin officiel en 2025. Elle est surtout connue pour la réforme de la taxe sur les terrains non bâtis (TNB). Pour les propriétaires de logements, le changement principal est administratif :
- La DGI gère la taxe d'habitation (TH) et la taxe de services communaux (TSC) depuis le 12 juin 2025, comme elle gérait déjà la taxe professionnelle. Avant, ces taxes passaient par les services communaux et la Trésorerie générale du Royaume.
- Le paiement se fait en ligne sur le portail de la DGI (tax.gov.ma), ce qui simplifie beaucoup les choses quand on vit à l'étranger.
- Les taux et le barème n'ont pas changé. En avril 2026, des rumeurs ont circulé sur un « nouvel impôt immobilier » : la presse (Bladi.net, 25 avril 2026) a rappelé qu'il s'agissait seulement du transfert de gestion vers la DGI, sans modification des règles tarifaires.
Le projet de loi de finances 2027 a été déposé au Parlement en octobre 2026. Si un changement touchait ces taxes, il ne s'appliquerait qu'après son adoption et sa publication au Bulletin officiel.
2. Deux taxes différentes, une même base
On parle souvent de « la taxe d'habitation », mais l'avis en contient deux, qui n'obéissent pas aux mêmes règles :
| Point | Taxe d'habitation (TH) | Taxe de services communaux (TSC) |
|---|---|---|
| À quoi elle sert | Impôt sur l'occupation d'un logement | Financement des services de la commune (voirie, propreté, éclairage…) |
| Base | Valeur locative annuelle | Valeur locative annuelle |
| Taux | Barème progressif : 0 %, 10 %, 20 %, 30 % | 10,5 % en zone urbaine, 6,5 % en zone périphérique |
| Abattement de 75 % (habitation principale) | Oui | Oui, selon les guides publiés pour les MRE |
| Exonération de 5 ans (construction neuve) | Oui, pour l'habitation principale | Non : due dès la première année |
| Dégrèvement si logement vacant | Oui, sur déclaration | Non |
La valeur locative, clé de tout le calcul
La valeur locative n'est ni le prix d'achat, ni le loyer que vous pourriez obtenir sur le marché. Elle est fixée par comparaison par la commission de recensement, puis révisée de 2 % tous les cinq ans. Elle figure sur votre avis d'imposition. Si vous la jugez trop élevée par rapport à des logements comparables du quartier, vous pouvez déposer une réclamation motivée auprès de l'administration fiscale, dans les délais indiqués sur l'avis.
3. Le barème de la taxe d'habitation en 2026
Le barème s'applique par tranches, comme l'impôt sur le revenu. La méthode la plus simple consiste à appliquer le taux de la tranche puis à retrancher la « somme à déduire » :
| Valeur locative annuelle (après abattement éventuel) | Taux | Somme à déduire |
|---|---|---|
| 0 à 5 000 DH | 0 % | — |
| 5 001 à 20 000 DH | 10 % | 500 DH |
| 20 001 à 40 000 DH | 20 % | 2 500 DH |
| Plus de 40 000 DH | 30 % | 6 500 DH |
Exemple : pour une valeur locative de 30 000 DH sans abattement, la TH est de 30 000 × 20 % − 2 500 = 3 500 DH. La TSC s'y ajoute : 30 000 × 10,5 % = 3 150 DH en zone urbaine.
4. L'abattement de 75 % : le point qui change tout
Le logement qui sert d'habitation principale bénéficie d'un abattement de 75 % sur sa valeur locative. Pour les MRE, deux règles comptent :
- Le logement que vous possédez au Maroc et que vous occupez lors de vos séjours peut être considéré comme votre habitation principale au Maroc, même si vous vivez à l'étranger le reste de l'année.
- L'abattement s'applique aussi quand le logement est occupé gratuitement par votre conjoint, vos enfants ou vos parents.
Selon les guides publiés pour les MRE (Le360 d'après L'Économiste, juillet 2025 ; Bladi.net), l'abattement porte aussi sur la TSC. Vérifiez qu'il apparaît bien sur votre avis : s'il manque, c'est souvent parce que l'administration n'a pas l'information, et une réclamation avec justificatifs permet de le faire appliquer. Si vous avez plusieurs logements au Maroc, un seul peut en principe être retenu comme habitation principale : les autres sont des résidences secondaires, taxées sans abattement.
Exemples chiffrés
Calculs indicatifs avec des valeurs locatives hypothétiques, en zone urbaine (TSC à 10,5 %), avec l'abattement appliqué aux deux taxes :
| Cas | Valeur locative | Base taxable | TH | TSC | Total / an |
|---|---|---|---|---|---|
| Appartement, habitation principale (abattement 75 %) | 36 000 DH | 9 000 DH | 400 DH | 945 DH | 1 345 DH |
| Même appartement, résidence secondaire | 36 000 DH | 36 000 DH | 4 700 DH | 3 780 DH | 8 480 DH |
| Villa, habitation principale (abattement 75 %) | 80 000 DH | 20 000 DH | 1 500 DH | 2 100 DH | 3 600 DH |
| Même villa, résidence secondaire | 80 000 DH | 80 000 DH | 17 500 DH | 8 400 DH | 25 900 DH |
L'écart est considérable : pour la même villa, la facture annuelle est environ sept fois plus élevée en résidence secondaire. C'est un élément à intégrer dans votre budget de détention dès l'achat, au même titre que les frais d'acquisition.
5. Exonérations et dégrèvements à connaître
Construction neuve : 5 ans sans taxe d'habitation
Une construction nouvelle affectée à l'habitation principale est exonérée de TH pendant cinq ans à partir de l'achèvement des travaux. Cela concerne l'acheteur d'un logement neuf, notamment sur plan (voir notre guide acheter sur plan (VEFA)), comme celui qui fait construire. Trois limites :
- L'exonération ne vaut pas pour une résidence secondaire.
- Elle ne couvre pas la TSC, due dès la première année.
- Elle suppose d'avoir déclaré l'achèvement des travaux au plus tard le 31 janvier de l'année suivante.
Logement vacant : le dégrèvement sur déclaration
Un logement resté vide parce qu'il fait l'objet de grosses réparations, ou parce qu'il est mis en vente ou en location, peut être déchargé de la TH pour la période de vacance. La déclaration se fait en janvier de l'année suivante, avec la description des locaux, la durée et le motif de la vacance, et des justificatifs (devis et factures de travaux, mandat de vente ou annonce de location). Elle ne concerne pas la TSC.
C'est un point utile si vous achetez un bien à rénover : une rénovation lourde qui rend le logement inhabitable pendant plusieurs mois peut justifier une décharge, à condition de garder les preuves. Pensez aussi aux autorisations de travaux, qui servent également de justificatif.
6. Les déclarations à faire (et leurs dates)
La plupart des mauvaises surprises viennent d'une déclaration oubliée. Le calendrier à retenir :
| Situation | Déclaration | Délai |
|---|---|---|
| Achèvement d'une construction neuve ou d'une extension | Déclaration d'achèvement | Au plus tard le 31 janvier de l'année suivante |
| Achat, vente, changement d'usage (location, occupation personnelle) | Déclaration de changement de propriété ou d'affectation | Au plus tard le 31 janvier de l'année suivante |
| Logement vacant (travaux, vente, location) | Déclaration de vacance (vaut demande de décharge de TH) | En janvier de l'année suivante |
| Abattement de 75 % non appliqué | Réclamation avec justificatifs | Dans le délai indiqué sur l'avis |
Un conseil pratique : à l'achat, demandez au vendeur ses derniers avis de TH et de TSC et la preuve de leur paiement. Le notaire vérifie en principe la situation fiscale du bien, mais avoir ces avis en main vous donne aussi la valeur locative retenue, donc une idée précise de votre future facture.
7. Payer depuis l'étranger
Depuis le transfert de gestion à la DGI, le paiement de la TH et de la TSC se fait en ligne sur le portail tax.gov.ma, avec les références figurant sur l'avis d'imposition. C'est la solution la plus simple quand on vit à l'étranger. Quelques réflexes :
- Vérifiez l'adresse de correspondance enregistrée par l'administration. Un avis envoyé à une adresse au Maroc où personne ne relève le courrier n'empêche pas les pénalités de courir.
- Respectez la date limite indiquée sur l'avis. Les retards entraînent majorations et intérêts de retard prévus par la loi n° 47-06.
- Gardez les reçus de paiement : ils vous seront demandés à la revente. Notre guide vendre au Maroc : plus-value et rapatriement détaille les autres pièces à réunir.
- Si vous ne pouvez pas gérer vous-même, une procuration à un proche ou à un mandataire de confiance permet de suivre les avis et les réclamations.
8. Et si vous louez le bien ?
La location change la fiscalité du bien. Les loyers relèvent de l'impôt sur le revenu au titre des revenus fonciers : selon les règles rappelées par Bladi.net (juin 2025), les loyers bruts annuels jusqu'à 30 000 DH sont exonérés ; au-delà, l'impôt est de 10 % en dessous de 120 000 DH et de 15 % à partir de 120 000 DH. La déclaration et le paiement se font en ligne avant le 1er mars de l'année suivante.
Côté taxes locales, la TSC reste due quelle que soit l'utilisation du logement. Pour savoir qui paie la TH sur un logement loué, et sur quelle base, regardez votre avis et, en cas de doute, interrogez la DGI : déclarez dans tous les cas le changement d'affectation avant le 31 janvier. Pour la location courte durée, lisez aussi notre guide location saisonnière à Agadir : règles et fiscalité.
9. Le budget annuel d'un propriétaire : la checklist
Les taxes locales ne sont qu'une ligne du coût de détention. Pour un bien que vous n'occupez que quelques semaines par an, prévoyez :
- ☐ Taxe d'habitation et taxe de services communaux (calculées avec ou sans abattement selon votre situation).
- ☐ Charges de copropriété (syndic), si vous êtes en résidence.
- ☐ Assurance habitation.
- ☐ Abonnements eau et électricité, même quand le logement est vide.
- ☐ Entretien courant : humidité, étanchéité des terrasses, peinture extérieure, climatisation. En bord de mer, l'air salin use plus vite les menuiseries et les équipements.
- ☐ Gardiennage ou visite régulière du logement.
- ☐ Impôt sur les loyers si vous louez.
Pour un bien laissé vide une partie de l'année, notre guide sur la rénovation d'une maison secondaire à Agadir aide à choisir des matériaux qui limitent l'entretien.
10. Les erreurs qui coûtent cher
- Ne pas demander l'abattement de 75 % alors que le logement est votre habitation principale au Maroc ou qu'il est occupé gratuitement par votre famille.
- Oublier la déclaration d'achèvement d'un logement neuf et perdre une partie de l'exonération de cinq ans.
- Laisser un logement vide pendant des travaux sans déclarer la vacance en janvier.
- Ignorer un avis envoyé à une ancienne adresse : les majorations s'accumulent et bloquent la revente.
- Ne pas intégrer la fiscalité locale au calcul de rentabilité d'un investissement locatif.
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Questions fréquentes
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Un MRE doit-il payer la taxe d'habitation au Maroc ?
Oui, comme tout propriétaire d'un logement au Maroc. Mais si ce logement est son habitation principale au Maroc, ou s'il est occupé gratuitement par son conjoint, ses enfants ou ses parents, il bénéficie d'un abattement de 75 % sur la valeur locative, ce qui réduit fortement la taxe.
Comment est calculée la taxe d'habitation en 2026 ?
Sur la valeur locative annuelle fixée par l'administration, après l'abattement éventuel de 75 %. La tranche jusqu'à 5 000 DH est exonérée, puis le taux est de 10 % jusqu'à 20 000 DH, 20 % jusqu'à 40 000 DH et 30 % au-delà. La taxe de services communaux s'y ajoute : 10,5 % en zone urbaine, 6,5 % en zone périphérique.
Un logement neuf est-il exonéré ?
Oui pour la taxe d'habitation, pendant cinq ans à partir de l'achèvement, s'il s'agit de l'habitation principale et si l'achèvement a été déclaré avant le 31 janvier de l'année suivante. La taxe de services communaux reste due dès la première année.
Comment payer la taxe d'habitation depuis l'étranger ?
En ligne, sur le portail de la DGI (tax.gov.ma), avec les références de l'avis d'imposition. La DGI gère la TH et la TSC depuis le 12 juin 2025. Vérifiez votre adresse de correspondance et conservez les reçus pour la revente.
Faut-il payer si le logement reste vide toute l'année ?
La taxe d'habitation peut être déchargée si la vacance est due à de grosses réparations ou si le bien est mis en vente ou en location, à condition de le déclarer en janvier de l'année suivante avec justificatifs. Une résidence secondaire simplement inoccupée entre deux séjours n'est pas un logement vacant au sens fiscal. La TSC reste due dans tous les cas.