Hériter d'un bien au Maroc : le guide MRE 2026
Un parent est décédé et vous héritez, avec vos frères et sœurs, de la maison familiale à Agadir, d'un appartement à Inezgane ou d'un terrain dans le Souss. Vous vivez en France, en Belgique ou au Canada, et la question arrive très vite : que faire de ce bien, et par où commencer ? Au Maroc, tant que les formalités de succession ne sont pas faites, le bien reste juridiquement au nom du défunt : on ne peut ni le vendre, ni le louer proprement, ni le financer. Ce guide 2026 explique les étapes dans l'ordre (acte d'hérédité, inscription des héritiers, partage), les frais et impôts à prévoir, la façon de tout gérer à distance par procuration, puis les quatre options pour le bien : garder en indivision, racheter les parts, rénover pour louer ou vendre.
Une précision avant de commencer : le droit des successions est technique et chaque situation familiale est différente. Ce guide résume des règles générales à partir de sources publiques. Il ne remplace pas l'avis d'un adoul, d'un notaire ou d'un avocat.
1. Quel droit s'applique à la succession ?
C'est la première question, parce qu'elle détermine qui hérite et dans quelles proportions.
- Défunt marocain musulman (y compris MRE et binationaux) : la succession est régie par le Code de la famille (Moudawana). Les parts sont fixées par la loi et un testament (wasiya) ne peut porter que sur un tiers de la succession, au profit d'une personne qui n'est pas héritière (sauf accord de tous les héritiers).
- Défunt étranger non musulman : selon les praticiens interrogés par la presse économique marocaine, sa succession est en principe régie par sa loi nationale et traitée par acte notarié. Faites confirmer ce point par un notaire, car il dépend de la nationalité et de la situation du bien.
- Couple mixte : l'article 332 du Code de la famille exclut l'héritage légal entre un musulman et un non-musulman. Un conjoint non musulman n'hérite donc pas automatiquement ; il ne peut recevoir qu'au titre d'un testament, dans la limite du tiers.
À titre d'exemple, pour un père qui laisse une épouse, deux fils et une fille, la veuve reçoit un huitième et le reste revient aux enfants, chaque fils recevant le double de la part de la fille. Avec des héritiers plus éloignés (frères, oncles, neveux), le calcul devient vite complexe : c'est l'adoul qui l'établit.
Réforme de la Moudawana : des propositions présentées en décembre 2024 prévoient notamment une protection du logement familial pour le conjoint survivant. En octobre 2026, la réforme n'a pas encore été adoptée par le Parlement : le Code actuel continue de s'appliquer. Si un décès intervient après son entrée en vigueur, les règles pourraient évoluer.
2. Les étapes dans l'ordre
Étape 1 : réunir les pièces d'état civil
Acte de décès (légalisé ou apostillé s'il a été établi à l'étranger), livret de famille, actes de naissance et pièces d'identité de tous les héritiers, documents de propriété (référence du titre foncier, acte d'achat, contrat de bail éventuel), relevés bancaires du défunt. Une erreur de nom, de date ou de filiation peut bloquer le dossier plusieurs semaines : vérifiez les orthographes en arabe et en français avant de déposer.
Étape 2 : faire établir l'acte d'hérédité (iratha)
Pour la succession d'un musulman, deux adouls dressent l'acte d'hérédité, sur la base du témoignage de témoins qui confirment les liens familiaux. L'acte liste le défunt, la date du décès, tous les héritiers et leurs parts. Il est ensuite homologué par le juge notarial du tribunal de première instance : sans homologation, il n'est pas utilisable devant la conservation foncière. Comptez en général quelques semaines lorsque le dossier est complet. Un héritier oublié dans l'acte est une source de contentieux pour des années : tous les ayants droit doivent y figurer.
Étape 3 : faire le point sur le bien et ses dettes
Consultez le titre foncier à la conservation foncière (propriétaire inscrit, hypothèques, saisies) et demandez un certificat de propriété récent. Vérifiez aussi les impayés : taxe d'habitation et taxe de services communaux, charges de copropriété, factures d'eau et d'électricité, crédit en cours. Les dettes du défunt sont réglées sur la succession avant le partage. Si le bien n'est pas immatriculé (melkia), le dossier est plus long : voir notre guide titre foncier ou melkia : vérifier un bien.
Étape 4 : faire estimer le bien à la date du décès
L'estimation sert de base au partage entre héritiers et, surtout, au futur calcul de l'impôt sur la plus-value si vous revendez (voir section 4). Une valeur sous-estimée aujourd'hui, pour « payer moins », se retourne contre vous à la revente. Les expertises indépendantes sont facturées sur devis ; un cabinet d'expertise marocain affiche par exemple des tarifs à partir de 3 500 DH HT pour un rapport.
Étape 5 : inscrire les héritiers sur le titre foncier
Avec l'acte d'hérédité homologué, on demande à la conservation foncière (ANCFCC) l'inscription des héritiers sur le titre, chacun pour sa quote-part. Les droits de conservation foncière sont fixés par le barème de l'ANCFCC : demandez le montant exact à la conservation compétente ou à votre notaire. Tant que cette inscription n'est pas faite, aucune vente, hypothèque ou location sérieuse n'est possible, et chaque nouveau décès dans la fratrie ajoute un acte d'hérédité de plus au dossier. C'est l'étape qu'il ne faut pas laisser traîner.
Étape 6 : décider du sort du bien
Une fois inscrits, les héritiers sont propriétaires en indivision. Ils peuvent rester ainsi, partager, faire racheter les parts par l'un d'eux, ou vendre. Pour un bien immatriculé, le partage se fait par acte authentique (notaire ou adouls). Les options sont détaillées en section 5.
3. Combien coûte une succession immobilière au Maroc ?
Bonne nouvelle : le Maroc ne prélève pas de droits de succession sur la valeur transmise par décès. Il reste toutefois des frais d'actes et des droits fixes par le Code général des impôts (CGI) :
| Poste | Montant ou taux | À savoir |
|---|---|---|
| Impôt sur la transmission par décès | 0 DH | Pas de droits de succession au Maroc |
| Inventaire après décès | 1 % de l'actif brut (art. 133 CGI) | La résidence principale du défunt et les meubles de l'habitation sont exclus de l'assiette |
| Partage entre cohéritiers | 1,5 % de l'actif net partagé (art. 133 CGI) | Une soulte (somme versée pour compenser) est taxée comme une vente |
| Honoraires des adouls et homologation | Variable, sur devis | Demandez un devis écrit avant de lancer l'acte |
| Inscription des héritiers à la conservation foncière | Barème ANCFCC | Montant à confirmer auprès de la conservation ou du notaire |
| Expertise du bien | Sur devis (à partir de 3 500 DH HT chez un cabinet) | Utile pour le partage et la plus-value future |
| Arriérés (taxes locales, syndic, factures) | Selon le bien | À solder avant toute vente |
Attention à l'impôt dans votre pays de résidence. L'absence de droits au Maroc ne vous dispense pas des règles de votre pays. Par exemple, selon l'article 750 ter du CGI français, un héritier domicilié fiscalement en France au moins six des dix années précédentes est imposable en France sur les biens reçus, y compris un bien situé au Maroc, et aucun impôt marocain ne vient en déduction puisqu'il n'y en a pas. Parlez-en à un notaire de votre pays dès le début.
4. Revendre un bien hérité : l'impôt sur la plus-value (TPI)
Hériter n'est pas une vente : il n'y a pas d'impôt sur le profit immobilier au moment de la transmission, ni lors d'un partage sans soulte entre héritiers proportionnel à leurs droits. L'impôt intervient si vous revendez le bien à un tiers.
- Prix d'acquisition retenu : la valeur déclarée à l'ouverture de la succession, c'est-à-dire à la date du décès. D'où l'importance d'une estimation sérieuse à l'étape 4.
- Taux : 20 % du profit net, avec un minimum de 3 % du prix de vente, même sans profit réel.
- Déductions : le prix d'acquisition est revalorisé par un coefficient publié chaque année par la DGI, et les frais justifiés (dont les travaux facturés) s'y ajoutent.
- Exonération résidence principale : elle vise le vendeur qui a occupé le bien comme habitation principale depuis au moins cinq ans. La période d'occupation du défunt n'est pas automatiquement prise en compte : faites valider ce point avant de signer.
Pour le détail du calcul et du rapatriement du prix à l'étranger, voir notre guide vendre au Maroc : plus-value et rapatriement. Point clé côté transfert : la possibilité de rapatrier le produit de la vente dépend de la façon dont le bien avait été financé à l'origine (en devises par le circuit bancaire ou non). Retrouvez les preuves de financement du défunt si elles existent, et lisez notre guide sur le compte en dirhams convertibles.
5. Garder, racheter, rénover ou vendre : comparer les options
| Option | Pour qui | Points de vigilance |
|---|---|---|
| Rester en indivision | Fratrie unie qui veut garder la maison pour les vacances | Toute vente ou hypothèque du bien entier exige l'accord de tous ; prévoir une convention écrite (charges, occupation, travaux) |
| Rachat des parts par un héritier | Un héritier veut garder le bien, les autres préfèrent l'argent | La soulte versée est taxée comme une vente ; s'accorder sur une valeur d'expertise |
| Rénover puis louer | Bien bien placé mais vieilli, héritiers prêts à investir | Budget travaux à partager, gestion locative à distance, fiscalité des loyers |
| Vendre et partager le prix | Héritiers dispersés à l'étranger, aucun ne veut gérer | Signature de tous (ou procurations), TPI, rapatriement |
| Partage judiciaire | Blocage total entre héritiers | Long et coûteux ; le bien peut être vendu aux enchères sous sa valeur |
Le cas fréquent : la maison familiale vieillissante
Beaucoup de maisons transmises dans le Grand Agadir datent des années 1970 à 1990 : installations électriques sans terre, plomberie en acier galvanisé, étanchéité de terrasse fatiguée, humidité. Avant de décider de vendre « en l'état » ou de rénover, faites établir un diagnostic et un budget poste par poste : la décote d'un bien à rénover peut être importante, et un chiffrage objectif aide aussi à mettre d'accord des héritiers qui n'ont pas la même idée de la valeur. Pour vous faire une idée des montants, consultez notre guide du budget de rénovation au Maroc en 2026 et celui du coût de rénovation d'un appartement. Si l'objectif est la location, voir aussi location saisonnière à Agadir : règles et fiscalité.
6. Tout gérer depuis l'étranger : la procuration
Il n'est pas nécessaire que tous les héritiers prennent l'avion. Chacun peut donner procuration à un mandataire au Maroc (un frère, un cousin, un professionnel), et les procurations peuvent être centralisées sur une seule personne.
- Procuration consulaire : signée au consulat du Maroc de votre pays de résidence. C'est la forme la plus directement acceptée par les adouls et les notaires marocains ; comptez environ deux à trois semaines selon les praticiens.
- Procuration notariée à l'étranger : signée devant un notaire local, puis apostillée (convention de La Haye) ou légalisée selon le pays. Une chaîne de légalisation incomplète entraîne un refus.
- Contenu : une procuration spéciale, jamais générale : bien identifié par ses références de titre foncier, actes autorisés (acte d'hérédité, partage, compromis, vente), prix plancher en cas de vente, compte bancaire du mandant où verser les fonds, durée limitée (trois à six mois, renouvelable).
Demandez toujours au notaire ou à l'adoul qui recevra l'acte quelle forme il exige avant de signer la procuration : c'est le moyen le plus simple d'éviter un aller-retour de plusieurs semaines.
7. Les erreurs qui bloquent une succession
- Laisser le titre au nom du défunt pendant des années. À chaque nouveau décès, le dossier se complique et le nombre d'héritiers augmente.
- Oublier un héritier dans l'acte d'hérédité. L'acte peut être contesté et la vente remise en cause.
- Sous-évaluer le bien pour simplifier le partage : la plus-value sera plus lourde à la revente.
- Laisser un seul héritier occuper ou louer le bien sans accord écrit. C'est la première source de conflit en indivision.
- Signer une procuration générale et sans date de fin. Elle peut rester utilisable pendant des années.
- Accepter un paiement en espèces lors de la vente : le prix doit passer par le compte du notaire, sinon il n'est ni traçable ni transférable.
- Lancer des travaux avant l'inscription des héritiers, sans accord de tous ni budget validé.
8. Checklist de l'héritier MRE
- ☐ Acte de décès obtenu et, s'il est étranger, légalisé ou apostillé.
- ☐ Pièces d'état civil de tous les héritiers réunies, orthographes vérifiées.
- ☐ Procurations consulaires signées au profit d'un mandataire unique.
- ☐ Acte d'hérédité établi par les adouls et homologué.
- ☐ Titre foncier consulté : hypothèques, saisies, arriérés de taxes et de charges.
- ☐ Estimation du bien à la date du décès conservée.
- ☐ Héritiers inscrits sur le titre foncier.
- ☐ Décision commune écrite : indivision, rachat, rénovation-location ou vente.
- ☐ Notaire consulté dans votre pays de résidence pour l'impôt local.
- ☐ Preuves de financement d'origine retrouvées (pour un éventuel rapatriement).
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Questions fréquentes
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Y a-t-il des droits de succession au Maroc ?
Non, le Maroc ne taxe pas la valeur transmise par décès. Restent des frais d'actes (adouls, homologation, conservation foncière), un droit de 1 % sur l'inventaire après décès s'il en est dressé un et un droit de 1,5 % sur le partage entre cohéritiers.
Peut-on vendre un bien hérité avant l'inscription des héritiers ?
Non. Tant que les héritiers ne sont pas inscrits sur le titre foncier, le bien reste au nom du défunt et aucune vente ne peut être inscrite. Il faut d'abord l'acte d'hérédité homologué puis l'inscription à la conservation foncière.
Faut-il venir au Maroc pour régler la succession ?
Pas forcément. Chaque héritier peut signer une procuration au consulat du Maroc de son pays de résidence au profit d'un mandataire au Maroc, qui accomplit les démarches et peut signer le partage ou la vente selon les pouvoirs donnés.
Un héritier peut-il bloquer la vente ?
Oui. En indivision, la vente du bien entier exige l'accord de tous les héritiers. En cas de blocage, il reste le rachat de parts, la vente de sa seule quote-part ou, en dernier recours, le partage judiciaire.
Quelle plus-value paie-t-on en revendant un bien hérité ?
L'impôt sur le profit immobilier est de 20 % du profit, avec un minimum de 3 % du prix de vente. Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée à la date du décès, revalorisée, d'où l'intérêt d'une estimation sérieuse dès l'ouverture de la succession.
Mon conjoint non musulman hérite-t-il de mes biens au Maroc ?
Pas au titre de l'héritage légal : l'article 332 du Code de la famille exclut l'héritage entre musulman et non-musulman. Il peut recevoir par testament, dans la limite du tiers. Consultez un notaire pour organiser la transmission de votre vivant.